第９２回「収益還元法（その８）」

2011.12/20

経済レポート2382号［平成２３年１２月２０日］掲載

• 収益還元法シリーズの８回目です。前回は直接還元法の設例をとり上げました。今回は、ＤＣＦ法です。ＤＣＦ法による収益価格を試みてみます。

  

• 【解答】

  （１）キャッシュフロー表

  

• （２）保有期間中の純収益の現在価値

  上表より保有期間である３年間の純収益の現在価値の合計は次のとおりとなります。

  

• （３）売却時価格（復帰価格）の現在価値

  ①売却時価格（復帰価格）

  

• ②売却時価格（復帰価格）の現在価値

  

• （４）ＤＣＦ法による収益価格

  以上からＤＣＦ法による収益価格は（イ）と（ロ）を合計して７９０と求められます。この様にＤＣＦ法は「保有期間中の毎期の純収益の現在価値の合計」と「売却時価格（復帰価格）の現在価値」を足すことにより求められます。

• （補足）

  仮に現在価値への割引を考慮しないとすればどうなるのでしょうか？保有期間中の純収益は７０＋７７＋７５＝２２２、売却時価格（復帰価格）は７５４ですから、これを合計すると９７６と求められます。つまり、単独に合計すると９７６ですが、割引率８％で現在価値に換算すると７９０となるともいえます。

  なお、この物件を７９０で購入し、シナリオ通りに運用・転売できれば、この物件の投資収益率は８％であったともいえます。

以上