第８０回「限定価格（増分価値の配分）」
2010.12/14
経済レポート2333号［平成２２年１２月１４日］掲載
- はじめに
前回、下図の設例を基に、特定の当事者間においてのみ経済合理性が認められる事例についてとりあげました。
Ｂ地の評価額は単独としてみた場合１０百万円ですが、Ａ地の所有者がＢ地を購入することを前提として考えれば、５０百万円－３２百万円＝１８百万円までは経済合理性が成り立ちます。
（１８百万円までであれば購入しても損はありません）。
また、見方を変えれば、Ａ地とＢ地が一体となることによって、５０百万円－（３２百万円＋１０百万円）＝８百万円の増分価値が生じることとなります。
- 限定価格
Ａ地の所有者がＢ地の併合を目的としてＢ地を購入する場合には、市場限定下における特定の当事者間においてのみ経済合理性が認められる価格であり、この場合の価格を限定価格といいます。Ａ地の所有者は、増分価値を上乗せした１８百万円を上限として価格交渉することとなります。
評価の立場からは、増分価値８百万円は、ＡＢの両方がそれぞれ寄与しあって生じたものですので、その寄与度に応じた配分をすべきであるとされています。設例でも、一体となることによって、Ａ地サイドからみれば不整形が解消される。Ｂ地サイドからみれば過小宅地が解消されることとなります。
- 増分価値の配分
増分価値の配分方法には、単価比、単価上昇率比、面積比等種々の方法がありますが、これといった画一的なものはなく、対象不動産の実情に即して決定すべきであるとされています。実務上は、総額比又は買入限度額比が一般的に用いられています。
以上
