第２５７回「不動産鑑定評価基準（その３）…不動産の類型」

2026.02/12

経済レポート3044号［令和７年９月３０日］掲載

1. 1. はじめに　 不動産の鑑定評価を行うにあたってその拠り所となる統一的な基準を「不動産鑑定評価基準（国土交通省事務次官通知）」といいます。この基準以外にも、基準運用上の留意事項等の国土交通省によるもの、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会が公表する実務指針等もあります。
      　シリーズで「不動産鑑定評価基準（以下、単に「基準」という）」をとりあげています。今回は「不動産の類型」です。
   2. 不動産の類型とは
      　基準は、不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいうとし、宅地と建物及びその敷地について次のとおり例示しています。
      　
      ※上記は、基準が示す例示ですが、これら以外にも、地上権、小作権、地代、家賃なども類型の１つといえます。
   3. 更地と建付地　 更地と建付地はどちらが高いか？バブルの最中は転売の繰り返しによって利益（キャピタルゲイン）を得る、いわゆる「土地ころがし」といったスキームが多く見受けられました。これは更地取引であることが多く、その背景として、自由に利用できる（建築できる）更地が一番高いという更地信仰が日本人のなかにあったことも指摘できます。
      　建付地の評価では、地上の建物が最有効使用の状態にないケース等では、更地価格から減価を行うこととなります（建付減価といいます）。一方で、地上建物の収益性が高い場合等では、更地価格を上回る建付地価格が求められることもあります。

以上

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