第３１回「開発法」

2006.10/24

経済レポート２１３３号［平成１８年１０月２４日］掲載

1. はじめに

   前回、土地と面積（単価と総額）というテーマで規模の大きな土地についてとり上げました。規模が大きな土地は大規模画地、面大地、広大地等といわれますがちゃんとした定義はありません。また、どの程度大きくなれば規模が大きいといえるのかの明確な基準もありません。住宅地についていえば、一般的には、エンドユーザーでは購入できない規模、すなわち分譲マンションや区画割りして分割利用することが必要な土地は規模が大きいといえると考えられます。この様な場合、用いられる評価手法が「開発法」です。
   （注）税法上の財産評価基本通達では、広大地の定義があり、
   平成１６年には広大地の評価方法が改正されていますので注意が必要です。

2. 開発法

   開発法は、マンション等又は細区分した宅地の販売総額を現時点に割り戻した額から建物の建築費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用又は土地の造成費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を現時点に割り戻した額をそれぞれ控除して求める手法です。
   基本式は次のとおりとなります。
   
   以上の式から判るとおり、資金の出入をつかまえてこれに投下資本収益と時間的価値（現在価値）を反映させることによって、事業主体の投資採算性を求めるという考え方です。資金の出入を細かくスケジュール化することにより、より精緻なものを求めたり、Ｐ、Ｓ、Ｂ、Ｍを変動させて、逆算的にｒ（投下資本収益率）をシュミレーションしたり、また、開発目的の農地や山林の評価などにも応用できます。

以上