第３３回「賃料評価（その２）…積算法」
2006.12/19
経済レポート２１４１号［平成１８年１２月１９日］掲載
- はじめに
積算法は新規の賃料を求める場合に適用される１手法です。次式のとおり、その構成要素は基礎価格、期待利回り、必要諸経費等であり、言い換えれば、元本価格、利潤、コストであることから、基本的に供給者（貸主）サイドに立った評価手法と位置づけられます。
- 基礎価格
基礎価格とは、いわば元本価格であり取引事例比較法等によって求めます。ただ、この場合の元本価格は必ずしも対象不動産の最有効使用を前提とする経済価値とは限らず、使用方法等が賃貸借等の契約によって制約されている場合には、その制約されている程度に応じた経済価値を示す価格となります。
例えば、地代の場合で、契約によって高層利用ができない等最有効使用が見込めないときは、この契約条件を前提とした評価になります（これを契約減価といいます）。 - 期待利回り
期待される純収益を示すものであり、収益還元法における還元利回りと軌を一にするものです。ただし、還元利回りは、一般に、不動産が物理的、機能的及び経済的に消滅するまでの全期間にわたって不動産を使用し、又は収益することができることを基礎として生ずる経済価値に対するものであることが多いのですが、期待利回りは、上記期間のうち一部の期間について不動産の賃貸借等の契約に基づき不動産を使用し、又は収益することができることを基礎として生ずる経済価値に対応するものであることに違いがあります。
- 必要諸経費等
次のものがあげられます。
１ 減価償却費 ２ 維持管理費（維持費、管理費、修繕費等） ３ 公租公課（固定資産税、都市計画税等） ４ 損害保険料（火災、機械、ボイラー等の各種保険） ５ 貸倒れ準備費 ６ 空室等による損失相当額 - 最後に
以上が積算法ですが、多くの経済学者は「地代÷利回り＝土地価格」は正しいが「土地価格×利回り＝地代」は誤りであるといいます。地価が先か地代が先か、このことについては賃料の遅行性といった概念も含めていろいろな立場から様々な議論があります。
以上
