第１１５回「ＯＰＥＸとＣＡＰＥＸ」
2014.04/10
経済レポート2475号［平成２５年１１月２６日］掲載
- はじめに 不動産、特に建物の価値を維持・向上させるためには、修理、改良等が欠かせません。この様な支出は、修繕費（ＯＰＥＸ）と資本的支出（ＣＡＰＥＸ）に分けられます。今回は評価上の立場から取り上げます（税務上の判定基準とは異なる場合がありますのでご留意下さい）。
- 修繕費（ＯＰＥＸ） 修繕費、ＯＰＥＸはＯｐｅｒａｔｉｎｇ Ｅｘｐｅｎｄｉｔｕｒｅの略語で、「おぺっくす」と読みます。「当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用」を示します。
収益還元法（ＤＣＦ法）の適用においては、ランニングコストの１つとして運営費用項目で費用計上します。
なお、居住用の賃貸不動産の場合、賃借人退去時に原状回復等のための修繕費用が必要となる場合があることから、これらの支出についても見積もることが必要となります。 - 資本的支出（ＣＡＰＥＸ） 資本的支出、ＣＡＰＥＸはＣａｐｉｔａｌ Ｅｘｐｅｎｄｉｔｕｒｅの略語で、「きゃぺっくす」と読みます。「当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出」を示します。大規模修繕費等といわれることもあります。
収益還元法（ＤＣＦ法）の適用においては、①毎期キャッシュリザーブするとの考え方に立ち保有期間中に平準化して計上する方法、②最終還元利回りに織り込む方法、③支出時期を特定して現価を控除する方法等が考えられます。 - 最後に 建物の良好な維持のためには、日常的な費用に相当する修繕費（ＯＰＥＸ）と１０～１５年に一度の大規模修繕である資本的支出（ＣＡＰＥＸ）の計画的な実施が不可欠とされています。
住宅の中古のマーケットにおいては、単に築年数をベースとした評価・売買が行われることが多く、現在、中古住宅マーケット活性化等のために、修繕等の住宅履歴情報の整備、評価への適切な反映等の方策が提言されています。
以上
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