第１７９回「土地神話の崩壊」
2019.09/04
経済レポート2729号［平成３１年３月１９日］掲載
- はじめに 新元号（改元）まで、あと２ヶ月と迫りました。そこで、温故知新、平成時代を振り返って、最も衝撃的であった「土地神話の崩壊」を取り上げます。
前回は、土地神話の誕生について触れましたが、昭和６０年のプラザ合意を契機とした、金融緩和等を背景に、土地価格は急激に高騰し、バブル経済に突入することとなります。
地価は、昭和６０年３月末からピークとなる平成３年前後までの間に、全国の商業地、住宅地、工業地は約２倍、六大都市の商業地は約４倍、住宅地、工業地は３倍弱の水準にまで高騰しています。
- 地価高騰の弊害 バブル景気を謳歌していた日本ですが、次第に次の様な地価高騰の弊害を指摘する声もあがってきました。①持てる者と持たざる者の資産格差の拡大（不公平感や勤労意欲の低下等）、②相続税の増大、③住宅取得の困難化（首都圏のマンション価格は年収の約８．５倍等）、④通勤距離の拡大、⑤公共用地取得費の増大、⑥「地上げ」や「土地転がし」の横行による社会問題。その外にも財テクブームもあり、不動産屋との異名をとった芸能人やスポーツ選手まで現れました。
作家の司馬遼太郎氏は、田中角栄の列島改造ブームの頃から、「戦後社会は倫理をふくめて土地問題によって崩壊するだろう」と看破しており、土地公有化論を唱えています。また、ＮＨＫの５夜連続の特番「地価は下げられる」シリーズは、当時大きな反響を呼びました。
- 不動産バブル崩壊 この様な、当時、行きすぎと思われた地価を沈静化させることを目的として、平成２年３月、大蔵省が金融機関に対して通達した（行政指導した）、不動産業向け融資の総量規制をきっかけに、公定歩合の引上げ、税制改正等とあいまって不動産バブルは崩壊することとなります。当時を振り返ってみますと、不動産バブルは自然と崩壊したのではなく、地価の引下げ策を展開することによって、人為的に（政策的に）バブルを崩壊させた（ソフトランディングに失敗した）と言った方が正確かもしれません。
- 最後 銀座４丁目交差点付近の１坪あたりの地価は、明治５年に５円、大正２年に５百円、昭和６年に６千円、昭和３６年に３６０万円、昭和５６年に３千万円、平成３年のバブル絶頂期に１億８千万円となりました。明治から大正にかけて約１００倍、昭和の初期からバブル絶頂期にかけて実に３万倍となっています。その後、バブル崩壊に伴っていったん大きく下落したものの、現在ではバブル絶頂期を更新し、過去最高の水準にあると目されています。
それでは、現在の銀座４丁目の地価はバブルでしょうか？
バブルとは何でしょうか？かつては、よく、地価と自国の名目ＧＮＰの開差がバブルであるといった定義づけがされていました。バブル時、日本全体の地価の合計はアメリカ全体の４倍の水準にあったといわれています。ところが、現在の東京の地価は、ニューヨーク、ロンドンはもちろん、香港、シンガポール等に比べても割安の水準にあります。不動産の金融商品化や国際化の進展の結果、今や国境の壁を越えて国際的な観点から、価格決定が行われているといっても過言ではない状況にあります。
以上
参考文献
・『日本の土地百年』 日本の土地百年研究会 平成１５年
・『土地と日本人』 司馬遼太郎 昭和５５年
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