コラム(詳細)

第182回「レントロール」

2019.11/13

経済レポート2741号[令和元年6月18日]掲載

  1. はじめに  レントロールとは、アパートやオフィスビル等の賃貸用不動産の状況を示す資料のことで、日本語では賃借条件一覧表、家賃明細表などと呼ばれています。記憶に新しいスルガ銀行の事件では、レントロールの改ざんもあったようです。
       今回は「レントロール」をとりあげます。
  2. レントロールとは   レントロールには統一された書式や内容はなく、次のような一覧表が用いられることが多いようです

  3. レントロールのチェックポイント   レントロールは、その物件の収益性を表わすものであることから、投資(購入)の判断や融資、評価にあたって、極めて重要なものです。主なチェックポイントとは次のとおりです
       □ 賃料水準は適正か、賃料にデコボコがないか(あるとすればその原因は何か)
       □ 入居者の属性は(法人、個人、一般人、学生、法人の一括借上等)
       □ 契約時期は(偏りがないか等)
       □ 契約内容は(定期か、更新ありか、フリーレント等はないか)
       □ 事故物件、トラブル、賃料増減請求を受けているもの等はないか
     
       主なチェックポイントをあげてみましたが、そもそもレントロール自体に改ざんはないのか。最終意思決定にあたっては、できれば証憑突合等の実証手続を行うことが望ましいともいえます。みせかけの入居者を入れたり、実際は空室なのにカーテンをつけて入居済のように見せかけるカーテンスキームなる悪質な事例もあるとのことです。
  4. 最後  このレントロールは現在の収益性を表わすものですが、立地条件の変化や経年に伴う、将来的な賃料の低下、空室の増加、さらには、金利の上昇等にどれだけ耐えられるかといった余力を測定するために、ストレステスト(シュミレーション)を行ってリスクを把握することも大切です

以上

 

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