コラム(詳細)

第188回「立退料の評価(その3)」

2020.05/11

経済レポート2766号[令和元年12月17日]掲載

  1. はじめに  シリーズで、建物(借家人)の立退料をとり上げています。前回までは、立退料と正当事由の関係、立退料の構成内容、評価上の取扱い等について言及しました。今回は、評価の手順とより詳細な補償項目です
  2. 評価の手順   評価の手順について、統一化されたものはありませんが、筆者の場合ですと次の手順で評価を行っています

  3. 公共用地の損失補償基準の補償項目    上記の公共用地の損失補償基準で、借家人に対して補償される項目には次のものがあります
       ・借家人補償………家賃差額補償、一時金に係る補償
       ・工作物補償………借家人が付加した内装、造作、建物設備等について通常生じる
                   損失の補償
       ・営業休止補償……営業を休止しなければならない場合に通常生じる損失を補償
                   するものであり、その内容には、①収益減(所得減)の補償、
                   ②固定的経費の補償、③従業員に対する休業補償、④得意先
                   喪失の補償、⑤商品、仕掛品等の減損の補償、⑥移転広告費
                   等の補償等がある。なお、代替物件による営業が不可能である
                   場合等には、営業廃止補償、仮営業の補償、営業規模縮小補
                   償となる場合がある。
       ・動産移転料補償…いわゆる引越し費用
       ・移転雑費補償……動産移転料、仮住居補償金等以外で、移転にあたって支出が
                   予想される費用を補償するものであり、その内容は、①移転先
                   選定費用、②法令上の手続き費用、③就業不能補償、④移転
                   通知費、移転旅費等の雑費がある。
  4. 最後に  営業補償については、借家人(店舗)の収益構造や決算内容、ビジネスモデル、マーケティング等についても調査・分析する必要があり、立退料は難易度が高い評価であるといわれる所以でもあります。
     
    【参考文献
     ・借地借家・賃料実務研究会(平成26年3月)「Q&A 地代・家賃と借地借家」株式会社住宅新報社
     ・公益社団法人 福岡県不動産鑑定士協会(平成24年11月)「知って安心!不動産鑑定士のはなし」株式会社梓書院
     ・研究報告 借家権の鑑定評価に係る論点整理(令和元年6月)公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会鑑定評価基準委員会 借地・借家権評価小委員会策定
     
     

以上

 

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