第９１回「収益還元法（その７）」

2011.11/22

経済レポート2378号［平成２３年１１月２２日］掲載

• 収益還元法シリーズの７回目です。今回は設例をとり上げてみます。以下は借地上の建物です。収益還元法（直接還元法）を試みてみます。

  

• 【解答】
  1. 総収益は、①+②で１千万円
  2. 総費用は、③+④+⑤+⑥+⑦+地代で３００万円
  3. 純収益は、総収益－総費用で７００万円と求められます。
  4. さて、肝心の還元利回りですが、設例からみて、借地権価格と建物価格の構成割合から求めます。本件の場合、借地権価格と建物価格の構成割合は５０％です。したがって還元利回りは次のとおり求められます。

     

  5. 収益還元法（直接還元法）による収益価格
     以上から、純収益を還元利回りで資本還元して次のとおりとなります。

     

• 【解答】
  1. 総収益は、①+②で１千万円
  2. 総費用は、③+④+⑤+⑥+⑦+地代で３００万円
  3. 純収益は、総収益－総費用で７００万円と求められます。
  4. さて、肝心の還元利回りですが、設例からみて、借地権価格と建物価格の構成割合から求めます。本件の場合、借地権価格と建物価格の構成割合は５０％です。したがって還元利回りは次のとおり求められます。

  

• （補足）

  では、これをいわゆる粗利回りベースに引戻してみると何％でしょうか？

  賃料収入を価格で除して、９００万円÷８千７５０万円×１００≒１０．３％と求められます。

  なお、マーケットベースでみて１０．３％の粗利回りは低すぎるのではないか?１２％程度が適正ではないかと判断されれば、粗利回りを基準として次の様に収益価格を求める方法もあります。

  

以上